El Tribunal Supremo así lo ha manifestado en la reciente sentencia del 18 de febrero de 2025 a la que puedes acceder pulsando aquí.

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El proceso tenía como finalidad:

• Con carácter principal, que se declarase que la actividad de alquiler turístico a que se destina la vivienda propiedad de los demandados resulta contraria a los estatutos tanto por no estar permitido destinar la vivienda a dicho uso como porque dicho uso -alquiler turístico- reviste el carácter de actividad molesta e incómoda.

• Con carácter subsidiario, que se declarase que la actividad de alquiler turístico a que se destina la vivienda propiedad de los demandados resulta contraria a los estatutos por no estar permitido el uso de las viviendas para dicha actividad y comportar un cambio de uso de residencial a terciario.

• En defecto de lo anteriormente expuesto, si no se atendía ninguna de las peticiones, que se declarase que la actividad de alquiler turístico a que se destina la vivienda propiedad de los demandados resulta contraria a los estatutos al revestir la misma el carácter de molesta e incómoda y estar expresamente ello prohibido en los estatutos.

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Su objeto era prohibir a los propietarios de una vivienda que la pudiesen destinar a alquiler turístico, vacacional o similar al tratarse de una actividad molesta e incómoda y estar expresamente esto prohibido en los estatutos de la comunidad.

Pese a que en primera instancia se desestimó íntegramente la demanda interpuesta por la comunidad, en segunda instancia se estimó el recurso de apelación interpuesto revocando la sentencia al entender, por un lado,  que la actividad de alquiler turístico a que se destinaba la vivienda resultaba contraria a los estatutos al revestir la misma el carácter de molesta e incómoda y estar expresamente ello prohibido en los estatutos y, por otro lado,  al no estar permitido el uso de las viviendas para dicha actividad y comportar un cambio de uso de residencial a terciario, imponiendo a los propietarios del inmueble la prohibición expresa de destinarlos al denominado alquiler turístico, así como el cese inmediato de dicha actividad.

Contra dicha sentencia, el propietario de la vivienda interpuso recurso de casación en base a los siguientes motivos:

1. La sentencia de apelación impugnada estima que la regulación estatutaria ha excluido expresamente el cambio de destino que, conforme a su criterio, los demandados han operado en su vivienda, y ello sólo en base a la descripción del destino del inmueble que consta en el título constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal del edificio, infringiendo la doctrina constante y pacífica establecida por el TS de que las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni pueden ser interpretadas las que existan de modo extensivo.

2. La sentencia impugnada infringe las normas indicadas relativas a que el dominio se presume libre de cargas y limitaciones, en cuanto sostiene que como el título constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal del edificio expresa como destino del piso el de servir de vivienda del titular propietario o arrendaticio, no puede darle el uso de alquiler de uso turístico.

3. Asimismo, no puede privarse al propietario de la efectiva utilidad económica del inmueble ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de los pisos o locales de la manera que considere procedente, así como que la mera descripción del destino de cada elemento privativo en los estatutos no supone limitación de uso o de las facultades dominicales, siendo necesario, para ello, una cláusula que específicamente la prohíba. 

4. La sentencia recurrida infringe dicho criterio jurisprudencial, en tanto en cuanto considera que la mera descripción del destino del piso litigioso supone la prohibición de la actividad a la que se destina, sin que exista una disposición expresa que vede tal utilización por sus propietarios.

 

Se razona que no existe limitación expresa, sino solo descripción del destino, lo que no es suficiente.

El Alto Tribunal, tras el examen de los motivos esgrimidos por ambas partes y llevar a cabo un interesante análisis de sentencias dictadas al efecto, concluye lo siguiente:

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1. La interpretación de las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble debe ser siempre de carácter restrictivo como cualquier menoscabo del derecho de propiedad (STS 728/2011, de 24 de octubre, STS 1671/2023, de 29 de noviembre, STS 123/2006, de 23 de febrero).

2. La mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Y dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.

3. La mera descripción del inmueble en el título constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo disposición que expresamente lo prohíba o constituya una actividad ilícita.

4. En el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes. 

 

Por último, es importante aclarar que esta sentencia no altera la última reforma de la LPH que entra en vigor el 3 de abril relativa a las viviendas de uso turístico, en concreto, el art. 7.3 que dispone lo siguiente:

“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley. 

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»