Preguntas frecuentes  Comunidad de Propietarios

VIVIENDAS EN ALQUILER. QUE NECESITO SABER Y GESTIONAR

Gestión de alquileres -  Contrato- Informes de solvencia-  Gestión de fianza- Seguro de alquiler- seguro de hogar- Certificado Energético - Gestión de recibos.
En caso de  búsqueda de Inquilino, puede anunciar su piso/casa o bien contratar un profesional. Sin embargo muchos posibles inquilinos solventes, tienen reticencia a intermediarios, y prefieren tratar con propietario directamente, a la firma del contrato.
De esta forma también asegura que deja su vivienda en las personas que usted quiere.

ACTUACION ANTE LA OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS

ACTUACIÓN ANTE LA OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS

La Jefatura Superior de Policía de Madrid, a través de su Delegación de Participación Ciudadana, nos remite cartel informativo con una serie de consejos y recomendaciones para prevenir la ocupación de viviendas, así como las actuaciones que se deben realizar ante el conocimiento de cualquier hecho relacionado con este delito.

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• Cierre la puerta de su vivienda con llave, incluso durante ausencias muy breves.

•  En ausencias más prolongadas: ✔ Deje plantas o elementos decorativos en lugares visibles. ✔ Solicite a una persona de confianza que recoja el correo del buzón y acuda al domicilio habitualmente para subir persianas, encender luces, colocar el felpudo…

•  Instale medidas de seguridad en los accesos a la vivienda (puertas de seguridad, ventanas con cerrojos, cámaras de seguridad).

•  La instalación de un sistema de alarma en la vivienda es un buen elemento disuasorio.

• Intercambie medios de contacto con los vecinos para que le avisen en caso de intento de ocupación.

•  No publique en Internet información sobre la ubicación de viviendas vacías ni salidas vacacionales.

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¿QUE HACER ? 

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               LAMAR    091

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AVISE INMEDIATAMENTE A LA POLICÍA :

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•  Si se está produciendo la ocupación.

•  Si se observan hilos de silicona, testigos de plástico/papel o marcas extrañas en la puerta o el marco.

EN TODO CASO:

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1. El propietario debe interponer una denuncia ante la Policía.

2.  Evite enfrentamientos con las personas que ocupan la vivienda.

3. No corte los suministros de agua, luz y gas, ni impida la entrada a quienes han ocupado el domicilio, ya que podría constituir un delito.

4.  Si es un vecino, avise al propietario de la vivienda ocupada.

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LA INVIOLABILIDAD DEL DOMICILIO.

El art.18.2 de la Constitución Española Regula la inviolabilidad del domicilio, si bien como todo derecho fundamental tiene sus excepciones, en este caso, existencia tres: el previo consentimiento de su titular, la existencia de una resolución judicial firme  y la constatación de la comisión de un flagrante delito . Fuera de estos tres casos ninguna autoridad ni tributaria ni judicial, ni de  ningún tipo podría acceder al domicilio.

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El tribunal constitucional reconoció que este derecho es predicable tanto respectos de las personas físicas como respecto delas personas jurídicas .

El art.113  de la Ley General Tributaria desarrolla este derecho, o mejor dicho contempla la protección de este derecho expuesto. Así cuando en los procedimientos de aplicación  de los tributos sea necesario entrar en el domicilio constitucionalmente protegido de un obligado tributario o efectuar registro en el mismo, la Administracion tributaria deberá obtener el consentimiento del aquel o la oportuna autorización judicial.  CAF MADRID

¿POR QUÉ NO SON VÁLIDOS LOS ACUERDOS ADOPTDO EN JUNTAS VIRTUALES?

Al amparo  del actual artículo 15.1 no pueden celebrarse juntas sino es de forma tradicional a las que acuden los propietarios de forma presencial  bien personalmente o bien mediante delegación de voto.
Con la actual redacción de LPH
no es posible celebrar juntas telemáticas y adoptar acuerdos al carecer de un respaldo legal.
Desde el momento en que celebramos una unta y adoptamos acuerdos sin dar cumplimiento a las formalidades exigidas en la LPH, los acuerdo adoptados pueden ser objeto de impugnación judicial por cualquiera de los propietarios. CAF MADRID.

LA TENENCIA DE ANIMALES DE COMPAÑIA EN LAS COMUNIDADES

Como regla general, el propietario u ocupante de una vivienda tiene derecho a tener mascotas en su vivienda sin que la comunidad pueda prohibirlo a través de una norma estatutaria.

El hecho de que no se pueda prohibir la tenencia de mascotas no implica que la comunidad no pueda limitar este derecho aprobando normas de régimen interno que regulen el uso de los espacios, servicios o instalaciones comunes, como por ejemplo que los perros únicamente puedan subir en el montacargas y no en el ascensor principal.

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En la Comunidad de Madrid, la normativa vigente  en esta materia es día siguiente 

La ley 4/2016, de  22 de  Julio, , de protección  de los Animales de Compañía de la Comunidad de Madrid.

La ordenanza Municipal Reguladora de la Tenencia y Protección de los Animales de 26 de Julio de 2001 del Ayuntamiento de Madrid.

Se autoriza la tenencia de animales de compañía, siempre que quede garantizada la ausencia de riesgos higiénicos-sanitarios par su entorno . No podrá superar los cinco animales sin  la correspondiente autorización de los servicios competentes del Ayuntamiento.

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Se prohíbe la permanencia continuada de animales en terrazas o patios, debiendo pasar en cualquier caso la noche en el interior de la vivienda.

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El propietario  adoptará  medidas necesarias para evitar que la posesión , tenencia o circulación  del mismo pueda infundir temor, suponer peligro o amenaza, u ocasionar molestias a las personas.

Tanto la subida o bajada de los animales de compañía en los aparatos elevadores como su permanencia en espacio comunes delas fincas, se hará siempre no coincidiendo con otras personas, si estas así lo exigieren, salvo en el caso de perros-guía.

CAF MADRID 

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ANOTAMOS LA WEB DE LA LEGISLACION VIGENTE DE PERROS GUIA DE LA ONCE

ttps://perrosguia.once.es/es/legislacion/derecho-de-acceso

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Recomendamos se informen de las ordenanzas municipales de su lugar de residencia y vacacional, ya que pueden variar. Soliciten información en sus respectivos ayuntamientos.

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INFORMACIÓN PERIÓDICA SOBRE MOROSOS

En ocasiones, se envían de forma periódica comunicaciones personales a los propietarios que incluyen la contabilidad de la comunidad y una relación de comuneros que no están al corriente del pago de las cuotas. Ahora bien, según el criterio de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), esta forma de proceder resulta contraria a la normativa de protección de datos personales, ya que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente justifica la difusión de dichos datos en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de ella se derive.

Lo anterior es aplicable incluso si la comunicación no hace mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores e incluya únicamente el dato relativo a la vivienda, ya que este dato se referirá a personas físicas que, aunque no estén expresamente identificadas, son identificables.

No existen antecedentes de sanciones impuestas por dicha conducta en el marco de la vigente normativa de protección de datos, pero, por indicar alguna referencia, el importe de las multas a comunidades de propietarios por la exposición indebida de datos de morosos en lugares públicos ha llegado hasta los 15.000 €.

No obstante lo anterior, la AEPD admite que se pueda informar periódicamente a los vecinos sobre los datos de morosidad si, previamente, se ha adoptado por la Junta de Propietarios un acuerdo expreso a tal efecto, ya que, según la autoridad de control, en tal caso, la cesión de datos contaría con el consentimiento de los interesados y se ajustaría a la normativa sobre protección de datos personales. ( CAF MADRID) 

PLAZO PARA INSPECCIONES DE EDIFICIOS

(1) Según se indica en el REBT (ITC-BT 05) y Resolución de Industria del 12/07/2012 y Decreto 17/2019.
(2) Según se indica en el Real Decreto 88/2013 (Capítulo V, Art 16).
(3) Según se indica en el D 10/2014 publicado en el BOCM.
(4) Según se indica en el RD  513/2017 (Capítulo V, Art 22).
(5) Según se indica en el RD 1523/1999  (MI-IP 03) y posteriores actualizaciones.
(6) Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 22 de diciembre de 2.011, del Ayuntamiento de Madrid.
(7) Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid por el que se regula el informe de evaluación de los edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid.

NOVEDADES EN LA FACTURA DE LA LUZ 01 junio 2021- PARA CONTRATOS REGULADOS

A partir del 1 de junio entran en vigor las nuevas tarifas de luz que reducirán el coste de la parte fija de la facturación y hará que la parte variable tenga mayor peso en la factura.

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Pero esto sólo afectará a los que tengan contrato con el Mercado Regulado (los que tienen variación en el precio de la energía de una factura a otra) mientras que los que tienen contratos con el Mercado Libre no se van a ver afectados ya que pagan sobre una tarifa fija anualmente revisada.

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Con el nuevo método se crean tres zonas horarias para todas las tarifas:

1. Horas punta: de 10,00 a 14,00 y de 18,00 a 22,00

2. Horas llanas: de 8,00 a 10,00; de 14,00 a 18,00 y de 22,00 a 24,00

3. Horas valle: de 00,00 a 8,00, fines de semana y festivos.

Además, se va a permitir contratar dos potencias diferentes a lo largo del día, una para la zona punta y llana, y la otra para a zona valle, con ello se pretende que cada uno contrate la potencia que necesite y en la franja horaria que precise. Así se fomentaría la recarga de vehículos eléctricos entre otras cosas.

 Otra de las modificaciones más importantes son la reestructuración de los periodos de energía, pasando a tres, teniendo en cuenta que las tarifas hasta 15 kilovatios (tarifas 2.0A, 2.0DHA, 2.0DHS, 2.1A, 1DHA, 2.1DHS) pasarán a tener un peaje de acceso llamado 2.0 TD. Por tanto, afectarán a la gran mayoría de los hogares y a una gran cantidad de PYMES.

• La tarifa 3.0A pasará a llamarse 3.0TD, y pasará de tener 3 periodos a 6 periodos.

• La tarifa 3.1A desaparecerá y se integrará, junto a todos sus periodos, en la tarifa 6.1TD.

• La tarifa 6.1, que pasará a llamarse tarifa 6.1TD, también cambiará su periodificación.

• Las tarifas 6.2, 6.3, 6.4 pasarán a llamarse tarifas 6.2TD, 6.3TD y 6.4TD. Se cambiará su periodificación y cálculos por excesos de consumo.

Los consumidores y pequeñas empresas que lo deseen podrán contratar dos potencias diferentes para ajustarlas a sus necesidades de consumo, evitando así pagar el sobrecoste de esa potencia extra durante todas las horas del día en la tarifa PVPC ( Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor).

La mayoría de los hogares tiene entre 3,3 y 4,6 kW de potencia. Si se tiene más de 10 kW, no se podrá contratar la tarifa regulada (PVPC) sino únicamente tarifas del mercado libre

En la potencia que se tiene contratada: por defecto se mantendrá la misma potencia contratada para todas las horas, pero se podrás elegir tener dos potencias diferentes, una más diurna y otra más pensada para las noches y los fines de semana.

A estos cambios se sumará un nuevo formato de factura para usuarios con PVPC que adaptará el recibo a la división de los actuales peajes de acceso en los peajes de redes y los cargos, establecerá el contenido mínimo de la factura de los consumidores con menos de 15 kW de potencia contratada, simplificará el contenido para mejorar su comprensión, reducirá su extensión a dos páginas e incorporará nueva información como las potencias máximas que cada consumidor ha demandado en cada uno de los periodos horarios en el último año.

Se incluye también un código QR para facilitar al usuario emplear el comparador de ofertas de energía en la web la CNMC de forma que pueda encontrar alternativas contractuales ventajosas.

Impuestos y otros gastos:

Lo importante es la potencia y el consumo, pero existen otros gastos que van a llegar todos los meses:

• Impuesto de la electricidad: es un impuesto especial del 5,11% sobre la potencia y sobre el consumo. Se lo queda el Estado para apostar por energías alternativas.

• Alquiler del contador: el contador eléctrico es propiedad de la distribuidora, que te lo alquila por una pequeña suma mensual (entre 0,5 y 1,15 euros según tus circunstancias).

• El IVA: es del 21% y se aplica a toda la factura. Un momento: ¿puede aplicarse IVA sobre algo que ya lleva aplicado un impuesto? La respuesta es que la Ley del IVA así lo permite en casos como el impuesto especial de la electricidad.

La factura final de la luz estará formada por el fijo (potencia), el variable (consumo) y los impuestos.

Para más información puedes consultar la  Resolución de 28 de abril de 2021, de la Dirección General de Política Energética y Minas por la que se establece el contenido mínimo y el modelo de factura de electricidad a utilizar por los comercializadores de referencia.

16 de abril 2021 publicación  el BOAM la nueva Ordenanza de Calidad del Aire y Sostenibilidad (OCAS) aprobada por el pleno del Ayuntamiento de Madrid

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Dada la complejidad de este tema, les aconsejamos realicen su consulta a nuestro departamento de fincas. Donde podrán informarle de la nueva ordenanza y su cumplimiento por parte de su comunidad.  Pueden ver el texto completo en el siguiente link   https://sede.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCBOAM/2019Junio/Areas/MedioAmbMov/2021/Texto%20Ordenanza%20Calidad%20Aire%20y%20Sostenibilidad.pdf

Regulación Celebración de Juntas de propietarios  05 Mayo 2021- Real Decreto Ley 8/2021-

CAPÍTULO II

Medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal Artículo 2. Suspensión de obligaciones y prórrogas.

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1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021.

2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido. Artículo 3.

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Posibilidad de celebrar reuniones.

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1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1

b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta. cve: BOE-A-2021-7351 Verificable en https://www.boe.es BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 107 Miércoles 5 de mayo de 2021 Sec. I. Pág. 53419 2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto. A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.

4. No obstante lo dispuesto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

5. A los efectos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, será causa de impugnación de los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en este artículo, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen. 

LA BAJADA A COTA CERO DEL ASCENSOR SE ENCUENTRA COMPRENDIDA DENTRO DE LOS GASTOS DE INSTALACIÓN QUE NO DE CONSERVACIÓN

Así lo ha declarado la Sala Primera del Tribunal Supremo en la sentencia dictada el 10 de mayo de 2021 a la que puedes acceder Consejo General del Poder Judicial: Buscador de contenidos

La cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos.

La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece:

"[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH).

Igualmente, en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:

"La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

En cuanto a la interpretación que se hace en la sentencia recurrida de la regla d) de los estatutos ("...los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica"), se infringen los arts. 9, 10 y 5 de la LPH, pues la regla solo exonera a los locales (bajos) de los gastos de conservación o mantenimiento y no de los correspondientes a la instalación ni de los gastos extraordinarios. (CAF  MADRID)